我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，
以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球
提问：新人首问，广叔，本人坐标东莞长安，首套房，社保及资格ok，首付可接受80W以内，总价250w以内最佳，目前主要先上车，地点没有明确限制，意愿是看升值潜力+30%可能自住，因为考虑到长安没有价格合适的，买其它地方话，也接受，短时间1-3年内可能都住不上，除非工作调动，所以想先买，升值潜力第一，2房或者3房都可以，面积没有特别要求，主要想要位置好的，升值潜力第一考虑，方便以后出手。目前疑问点是：1、本人买房经验小白，不知道相近首付的情况下，该选东莞新房还是二手房好？麻烦广叔指点下目前新房看了，沙田海上明悦（觉得有点偏，不确定升值潜力），寮步的万科金域东方，厚街的万科中天金域国际（盘的品质感好，离地铁1.5公里，周边配套一般，不确定升值潜力）二手房看了，新世纪豪园博客公寓（70年），南城第一国际，九龙1号。2、广叔有没有合适的盘推荐？或者给我更清晰的购房楼盘选择，感谢！
回答：你好。1、沙田现在还是价格外地，是有潜力的，不过目前城市面貌差，建设周期长，也存在不确定性。如果你做好长期投资准备，如十年八年的，当然可以买。短期不如考虑其他地方。
2、新世纪豪园博客公寓位置好，可以考虑；南城第一国际也可以，不过自住缺少居家氛围；九龙1号距离未来地铁口东城南站不是很远，旁边有台心医院、充电站、加油站，靠近路边还吵，小区较小，总体一般。东莞投资回报率高的板块，详见内部！
提问：广叔你好！想买首套投资，首付50万，月供能承受7千。自己住莞城，工作在南城。看了沙田的海上明悦和厚街的时代天韵。-海上明悦：2.4-2.6万，84平，楼下是商铺。楼盘后面有高架。小区规划有安居房。-时代天韵，2.6-2.8万。83平，纯住宅。小区配套幼儿园。请问：1. 个人认为：从整个产品来看，感觉时代天韵比海上明悦要更加完整，但同时小区人流也密集很多。你认为呢？海上明悦小区规划有安居房。以后会对升值有影响吗？
2. 从低段价值来看，沙田（滨海湾）确实比厚街（南城CBD)要更好吗？
3. 从前景看，因为是第一次买房投资，不敢孤注一掷沙田。毕竟那里还没什么人。但是厚街已经很成熟了，时代天韵离南城也近。心里打算要是楼价涨得慢甚至跌了，自住也可以。广叔你觉得呢？
3.投资的话，广叔你是推荐买新房呢还是二手？要是能淘到有租约的二手，还能减轻贷款负担，对吗？对于投资的话（稳健型），广叔帮忙推荐下其他楼盘？谢谢广叔解惑！
回答：你好。1、海上明悦位于沙田，周围还很荒凉；时代天韵，旁边两三个学校，北向有工业区，水库、墓地；2、沙田和厚街都属于滨海片区，沙田价格还属于洼地，是因为配套上面欠缺。配套起来还需要较长时间，可作为中长期投资，回报率会高；厚街有一定的发展配套，自然后面的增量也有限，投资收益没这么高，但确定性高。3、建议二手次新为主。具体潜力大的板块，详见内部分享！
提问：广叔好！东莞本地人，在东城和松山湖各有一套房。手上有子弹500，没有广深房票。投资的话，广叔有什么建议?1.继续买东莞的二手房还是买周边不限购城市?有推荐的吗?2.东莞的滨海湾，南城CBD，临深片区，广叔怎样看这些地区的潜力排序？
回答：你好。1、可以搞个房票买广州。本科学历入户，延交社保买。如广州黄埔科学城2、南城CBD最大，是大投资建设的，其次滨海湾，临深最后。
提问：你好广叔，我坐标深圳龙岗，13年.14年没有在深圳买房，15年深圳的房价翻倍了，手上的钱已经不够买了，当时也没有想着买小的二手房过渡一下，就到武汉清江山水买了，这么几年过去了，武汉的房子涨了，可是深圳涨得更多，今年想卖了武汉的，凑个首付在深圳龙岗东方半岛买个二手房，可是队友说武汉的发展空间更大，不愿意卖！我担心再拖久了，连东方半岛的二手房都买不起了，您怎么看？至少近5年不会回武汉发展，他在固戍上班，我在龙岗布吉上班，孩子跟着我上学，如果卖掉武汉的加上手上的共190w左右，如果买，买哪里更合适？
回答：你好，既然你生活工作重心都在深圳，5年左右都不回武汉，无论从自住还是投资来说，优先选深圳更好，有了房子后期一方面在深圳立足生根会更容易，另一方面未来价值最大化。人生后撤是一件很简单的事情，前进是难得。一线城市有更好的平台资源，更大体量的财富积累机会，这是它独特的魅力。在二线，假设让普通人挣1000w他可能没有底气，因为例子在身边出现太少，可参照物不够。
但是在一线城市，财富的流通，层级的跨越，参照物出现的数量更多频次更高，你对待金钱的态度和格局也会不一样。你会更容易的相信自己也可以。龙岗自住可以买，投资不是最优选。龙岗，注定只能是一座睡城；龙岗的楼盘，注定只能是第一居所，或者叫刚需上车盘，而不是终极改善；东部（含龙岗）楼盘价格的天花板，注定也是全市范围内最低。深圳选筹的话，我也建议优先考虑高确定性的，深圳方向一路向西，东边的坪山和龙岗都不会有发展先机。深圳投资价值高的板块，具体详见内部分享！
提问：您好广叔，想再次问一下黄埔开发区东区的富力悦禧城，目前开盘均价2.8-3.1万，年前找内部员工2.62万认购了一套97方三房。 个人认为这个项目附近2022年通有轨电车2号线接驳地铁6号线和13号线，同时配备一个12年的公立品牌学校，大概率是广外附中，项目的基本面是挺好的，还有一个不知道什么时候建成的商业综合体。 交通资源和教育资源的加持，未来能助推这个项目价值上升吗？或者以后的转手难易度？刚需自住值得入手不？
回答：你好，如果是2.62万的单价入的，就还好，价格挺笋的 一般我们买房子遵循几个原则： 1、所买的这个楼盘所在的区域板块，是不是一个未来增量很足的区域板块，首先要追求区域板块，这是“面”的问题，比如天河区就是从化区好太多 2、所买的这个楼盘在“线”的层面上，有没有地铁、有轨电车这些串联起俩，尤其是广州这样的大城市，地铁的因素非常关键、非常关键、非常关键 3、所买的这个楼盘在“点“上怎么样， 比如户型、楼层、朝向、单价、是否有装修，等等 大概是这么一个思路吧，2.6万的单价其实是可以的
提问：你好广叔，本人情况：单身未婚，手上现金130万，深户，年收入30万左右，科兴科学园上班。计划购入500万左右的房产。自住倒是不着急，主要是担心房价一直上涨，以后更买不起了.目前在看松坪村三期东区的房子，报价在530-550. 问题：首付170万，缺口40万，找家人借钱感觉压力有些大.该借吗？ 2,松坪村三期上一个朝南向的房子成交价是532,现在小区朝南挂550,550价格买合适吗？朝北的房子能买吗？ 3,松坪村三期这个选择怎么样，目前价位9万多，高吗？有没有比松坪村三期更好的选择 非常感谢
回答：你好，松坪村地段很好，价值支撑力强，但是在楼市上行期，挂牌价即市场价，具体能谈多少要看业主的卖房目的。 朝向折价在5%以内，入手价尽量控制在9万内。 说说几种常用的砍价策略： 1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。 2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。 3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...” 4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。 5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。 6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。 具体砍到多少，取决于业主卖房动机，着不着急。
提问：你好广叔，考虑自住，也兼顾投资，缤纷假日豪园和雷圳碧榕湾的两房，哪个值得入手？两套总价也相近，很纠结。求指点！谢谢！
回答：你好，雷圳碧榕湾是九年制南山双实验学位，而且非常有保障，前海一线，便宜的户型都比较吵。按照目前的涨幅趋势，小户型学位会继续受追捧。这2个盘对比优先雷圳碧榕湾。再来说说我们的投资逻辑：学位越好越好、搂龄越新越好、地铁越近越好。选好小区后，再从里面找性价比最优的一套，虽然十年期不一定挣最多，但短期内增值有保障、流动性强、心里踏实。
提问：您好广叔，对南山前海的东方银座公馆这个盘你怎么看？未来的发展趋势如何？谢谢
回答：你好，东方银座公馆，真复式盘，小区品质和户型还是挺好的，最早是深航的机长和空姐，享受前海辐射。 不过这个盘已经过了快速成长期，周边配套成熟，环境也可以，暂无不会现象，平于前海整体涨幅。
提问：你好广叔，想投资一套总价低(300万以内)的小户型，有房票，不考虑公寓，不需要学位，请问买哪里好出租，升值潜力也大？上班在蛇口，所以想考虑这一带的。看了米兰第二季，新一代国际公寓，荣村小区旧改的荣寓，西游记，都觉得年底一波行情已经涨了好多，请问有没有更好的推荐？或者说这个价位没法有好的收益了？该不该把深圳湾的三房卖了换两套900万左右的房子？谢谢！
回答：你好，深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天； 深圳湾的未来发展看好，如果选筹没有太大问题，不建议出手裂变。 深圳经历这轮大涨后，总价300内能买到的盘投资价值都不太好，更好的方案是： 深圳湾房产做截断抵押融资，继续入手1-2套蛇口或者前海板块优质盘。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。
请大家关注“广叔谈房”微信公众号，
进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。
新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
