事件回顾
恒大地产事件发酵缘于2021年9月8日的一则新闻 “REDD Asia:恒大集团已经通知两家银行，将暂停支付9月21日到期的贷款利息”. 新闻中称“陷入财务困境的中国头部开发商中国恒大集团已经通知两家银行，将暂停支付9月21日到期的贷款利息。中国的银行贷款利息通常在每个季度最后一个月的21日支付。恒大本周告知其中一家银行，集团财务不会签字同意支付利息的资金，它要求银行等待尚在制定中的展期方案。恒大尚未给所有银行发出关于暂停利息支付的正式通知。自本月初以来，恒大还推迟了对包括中信信托、光大兴陇信托和杭州一家信托公司在内的多家公司的信托款支付。中信信托本周派团队前往恒大深圳总部协商处理此事。并称”恒大或从9月8日起暂停支付所有理财产品“。
一石激起千层浪
9月10日恒大财富出现兑付危机，涉及金额高达400亿。许家印出面安抚：我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有！
９月13日晚间，恒大发布声明：网络上近日出现的有关恒大破产重组的言论完全失实。公司目前确实遇到了前所未有的困难，但公司坚决履行企业主体责任，全力以赴复工复产，保交楼，想尽一切办法恢复正常经营，全力保障客户的合法权益。这一辟谣显得颇为“悲壮”。
同时，9月13日，恒大财富兑付方案已经面向投资者出炉，共有3种方案，一种是现金分期兑付方式，一种是实物资产兑付方式，还有一种为冲抵购房尾款兑付。
9月30日，恒大集团有限公司在官网发布公告。公告称，根据此前公布的《恒大财富投资产品兑付方案》，针对9月份到期的投资产品，旗下恒大金融财富管理（深圳）有限公司已于9月30日完成首期10%的兑付，相关款项已经发放到相应投资人账户。（编注：此公告与信托投资人无关，不要自行匹配）
以上是9月份大致的事件的进程，其实后期新闻关注的主要内容还是关于在恒大财富投资的400多亿的债权人情况。关于信托产品的情况就较少披露了，一个是原因是信托属于私募性质，相关情况只会向具体的投资人说明，不会轻易披露给媒体。
很多人会问一个问题：恒大的总资产达到2.3万亿元，负债也达到了2万亿元，
这么多年的钱都花哪儿了？
我们从相关新闻中大致了解到几个去向：
1、足球：2010年恒大花了1个亿收购了广药俱乐部，进入足球圈，1年时间从甲B升到甲A，历年足球投资了130亿，亿元高薪聘请世界冠军教练里皮，斯科拉里，取得8个中超冠军，2个亚冠冠军，结果亏了73亿；恒大规划的新足球场计划总投资120亿元，光建设费用就43亿。
2、恒大冰泉：投资了60亿元，生产瓶装矿泉水，由于产品定位不准，定价偏高，亏了40亿元；
3：恒大粮油计划投资1000亿元，前期建设和并购投资70亿元，最后粮油、乳业、矿泉水打包卖了27亿元；
4、成立恒腾网络，斥资72亿港元收购儒意影业；
5、成立恒大健康，斥资67亿港元收购了香港时颖公司100%股权，间接控制贾跃亭的FF公司45%的股份，成为第一大股东，进军新能源汽车；恒大健康改名恒大新能源汽车，累计投资474亿元，仅2019年—2021年三年投资294亿元，PPT做了一大堆，到现在还一辆车也没生产出来；
6、2015年成立恒大旅游集团，在海南儋州投资1600亿元建设海花岛，围海造岛，堪比迪拜的棕榈岛；恒大还在全国各地投资开发文旅地产，开发恒大文化旅游城，恒大童世界；
7、2016年恒大耗资362亿元收购万科股票，平均成本约每股23.35元，不到一年以292亿元的价格转让给深圳地铁集团，出售股价约每股18.8元，较万科停牌前的收盘价20.87元折价9.92%，亏损70亿元。
8、恒大历年扶贫累计捐赠178.7亿元，共援建891个重点项目，帮助贵州、陕西、新疆、甘肃等9省区75个县打赢脱贫攻坚战。
9、过去10年恒大集团累计分红1142亿元，上市公司中国恒大的股东分到了约672.8亿，其中许家印家族分到了约516亿。
近况：在恒大负债万亿的摊子究竟 " 花落谁家 " 的纷飞传言中，万科、华润、广州市城市建设投资集团等企业似乎已经进入了候选名单。据了解，为了实现软着陆，有序解决恒大危机，省一级的金融监管机构，都已经纷纷在行动。
对于目前恒大的存续信托项目影响如何？
1、 首先是有抵押物的产品：如何事件往坏的方向发展，恒大集团不能调配款项，因为每个信托目都有对应的股权质押或是在建工程抵押，同时恒大建设楼盘向来评价在业内较高，综合管理物业完善，被国企化，或是有其他地产商收并购概率是非常大的，只要手中有市场优质的资产，并购方不难找。恒大地产存续期内的信托项目，若真出现债务危机，相当于产品结构中可以抹除“恒大集团担保”这一风控，只能依靠抵押楼盘去化，和变现抵押物来偿还投资者本息，如此看来，项目与项目间的风险差会被逐步拉大。没了恒大统一的保护伞，标的区位优势大、抵押区位优势大的，自然还本付息不难，而相比之下，一些高收益的信托项目，纯靠恒大信用担保的这类项目或是抵押楼盘地理位置较偏的，那享受相对的高收益，伴随的风险就要高了。所以，有抵押物的信托计划相对更安全，产生终极风险的概率也较小。
2、 无抵押物的明股实债类产品：信用贷，无实物抵押的债权融资类项目或纯股权项目，这类融资因为无实物抵押，短期是很难变现，如果要兑现可能就要整体处理项目股权，这就要看具体项目位置以及优劣程度，以及信托公司的处理能力。总体而言就会出现分化。相对会承担损失部分本金的风险。但是完全到不了血本无归的地步。
3、 组合投资类：对于这种非唯一投资标的项目，底层是投向了多个项目的。短期内到期的话，一个是要看信托公司的处理水平，能不能短期找到资金或接盘的对手。一个是要看底层是否足够优质，资产处理后是否能覆盖本息，这个要具体分析。此类项目对于投资人而言是福是祸不好定夺。
综合恒大目前情况看，结合极端情况判断，个人认为未来一年内到期的恒大项目，尤其同比相对优质度高的，还款来源足，标的物的抵押优的项目，终极风险很小，具体情况要综合对比分析评判。
除了恒大之外，近二年以来还有不少知名地产公司爆发流动性危机，如：泰禾地产、华夏幸福、蓝光发展、三盛宏业、新力地产、新华联、天房集团、协信远创、宝能集团、花样年等，在这些地产公司或投资集团频频爆发危机后，投资人何去何从呢？
对于有丰富地产投资经验的成熟投资人
在选项目时，要考虑以下几点：
1、首选满足四三二（4证齐全，30%自有资金，2级开发资质）的项目：有在建工程、或是成熟物业抵押的地产项目，且地段优越（发达城市或是区域中心城市、省会等），以备融资方出现债务危机时，可通过处理抵押物变现，不产生或降低本息损失。户型适中的刚需房，学区房为优；别墅，商业建楼一般难保障去化
2、选择融资方，不能只看他规模大小，或名气大小，名气不能当风控措施，一定要看负债率了，负债率越低越好，负债率低了，那么短期内爆发债务危机的概率就低，全身而退的概率就高很多。从目前爆发危机的公司来看，都是负债率高的企业。
3、对于风险相对较不确定的融资模式：房企不用特定项目公司融资，绕道由集团下属的投融资公司进行流贷放款，对标项目不清，纯企业贷，这种融资模式下，一定要考虑清楚地产商与信托公司是否存在道德性风险，信用风险。
4、在信托公司选择上尽量选择央企、国企背景或是在地产投资领域经验丰富的信托公司，这样在后续项目处理上优势会多一些。
事实上，在当前的市场环境下，想选到一款以上所述优质的产品的机会越来越小，即便有符合所有要求的项目，收益率也不会太漂亮。很可能会觉得风险和收益不匹配了！
如果您对地产行业没有较深入研究，那么选择一款相对优质的政信项目也是不错的。毕竟他们两者的差别就1%左右的收益率。
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