大家好，商品房合同最高人民法院司法解释相信很多的网友都不是很明白，包括最高法商品房买卖合同也是一样，不过没有关系，接下来就来为大家分享关于商品房合同最高人民法院司法解释和最高法商品房买卖合同的一些知识点，大家可以关注收藏，免得下次来找不到哦，下面我们开始吧！
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目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上可以分为三种:商品房、经济适用房、房改房。三种产权证书在本质上是没有区别的。但是在使用和交易上有着一定的区分。
商品房就是商业住宅房的简称，是指在土地性质为商业用地上建设的住宅用房。例如像市场上售买的产权为40~50年的酒店式的公寓。而住房纯住宅用的。商品房与住房的区别主要体现在以下几个方面:
1、使用年限不同。根据我国相关法律规定，纯住房的使用年限为70年，而商品房(公寓型)的使用年限仅为40~50年。一般来说，立项为住宅的房，产权都是70年，而立项为商住的，产权都是50年。
2、户口限制。购买纯住宅很多时候都是可以落户的，但是购买商品住房是不能落户的。
3、户型大小不同。纯住房的户型种类多样，小户型的大多在60~90平方米之间，大户型的在100~140之间。但是商品住房的平均面积相比纯住房要小的多，一般在40~80之间的并不少见。
4、居住密度不同。纯住房一般都会十分讲究居住的舒适度，每层用户都不会很多，也比较安静。但是商品用房的密度则大很多，一层出现10多户的情况比比皆是，人多就比较混乱，这种混乱不仅仅体现在环境卫生上，人口的素质也很难保证。
5、水电费收费标准不同。纯住房的水费和电费都是按照普通居民用水、居民用电的标准来收取，价格比较便宜。但是居住在商住房里的居民就没有那么幸运了，商住房的水电都是按照工业用水、工业用电的标准来收取，价格比较贵，看似一笔小钱，天长日久算下来其实数目可观，而且通常情况下商住房是不通燃气的。
6、居住环境不同。纯住房的环境更好，国家对于纯住房楼盘小区的绿化率是有要求的，必须要达到相应的标准。但是对于商品房的绿化程度并没有相关规定，这就决定着商品房的居住环境并没有纯住房那么好。
7、单价不同。一般来说，同一地区纯住房的单价是高于商品住房的，这也是为什么有那么多人选择商住房的原因。一些市民可能因为资金原因，选择了相对便宜的商品住房。
不是，购房合同的日期和房产证日期不是一样的。房产证日期为房产证登记日期。
房产证上的登记日期，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第十九条：
如果买的是期房，就从房屋交付使用的那一天算起，90天内为正常办理产权证(即房屋权属证书)的时间。
超过这个时间，开发商要承担违约责任;超过这个时间满一年，且是由于开发商的原因，导致买房人拿不到房产证时，买房人可以要求退房或赔偿。
如果买的是现房，起算日期就从签订合同的那一天开始。
我们都知道，就算已签订了商品房购买合同，也不可避免的会存在着不履行合同义务的情况，比如开发商毁约。出现这种情况，应对方法如下：
1、起诉要求开发商履行合同；
2、要求开发商支付违约金：
首先在双方签订购房合同时就应注意，需保证合同内约定的买卖双方违约责任要公平对等。至于开发商违约金的具体计算方式，则是由商品房买卖合同约定，没有约定时，就按照法律规定确定。
此外，开发商毁约，购房者要求开发商支付违约金时，购房者需证明开发商存在违约的证据，还得证明其实际的损失，否则就可能得不到违约金，或者得到的违约金不足以弥补损失。
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房地产开发商在与买房人已经签订买卖合同之后，无辜将该房屋出售给第三方，致使买房人无法获得该房屋。买房人依法向人民法院起诉，要求该房地产开发商承担违约赔偿责任责任。
评析
针对该案例，最高人民法院（2012）民抗字第24号民事判决书明确其裁判观点。
房地产开发商违约行为，买受人可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第八条维权，该条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
从该司法解释条文可以看出，房地产开发商在签订合同之后又将房屋出售给他人，买受人无法获得该房屋的情况下，买受人完全有权利提出如下要求：
1.解除合同
2.返还已付购房款及利息
最高人民法院未明确利息计算方法，一般可以理解为同期贷款利息。
3.赔偿损失
买房人实际损失经常难以举证，但可以要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失，以避免难以举证的尴尬。
好了，关于商品房合同最高人民法院司法解释和最高法商品房买卖合同的问题到这里结束啦，希望可以解决您的问题哈！
